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打开围墙?杭州首现“不得设置封闭小区”的住宅用地

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景芳三堡单元地块现状。

今年2月21日,中共中央、国务院《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》发布,提出“新建住宅要推广街区制,原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开,实现内部道路公共化,解决交通路网布局问题,促进土地节约利用。”

其中有关“原则上不再建设封闭住宅小区”的消息引来各方热议,因为这可能会引发7.5亿城市居民居住模式的重大改变,一时间支持者有之,担忧的亦不少,不久后,这一消息却陷入了沉寂。

时至年底,记者发现,杭州出现了首宗在土地规划文件中特别标明“原则不得设置封闭式小区”的住宅用地,这块地即本月26日,主城区即将出让的景芳三堡单元地块。

为何是这块地要求“打开围墙”?今年在此前出让的,以及此次同期出让的其它地块为何没有这个要求?对于这一变化,开发商们又是如何看待?

这宗要求“打开围墙”的宝地起拍价25236元/㎡

12月26日,杭州土地“盛宴”将再次拉开序幕,主城、余杭、萧山、大江东同日推出共17宗地块,这也将是2016年杭州土地市场的最后一次推地。

此次主城区“待嫁”的涉宅地块共有四宗,分别是艮山新城西、彭埠单元、景芳三堡单元和留下单元地块。其中,景芳三堡单元地块无疑成了焦点。从建设用地规划条件中可以看到,其中第四点关于建设内容的细则里,第3条即“原则不得设置封闭式小区”。

据记者从杭州市规划局了解到,自今年初在中央文件出台后,这是杭州首宗在规划文件中明确这一要求的住宅用地。

近日,记者实地探访,该地块西面紧挨地铁4号线新塘路站,东面即运河,北面靠近主干道艮山西路,从围墙大门走进去,地块内部已经平整。整块地体量不小,用地面积6.48万m2,相当于9个标准11人足球场的大小。

地块价格也不低,总起价42.5052亿元,而建筑面积约16.843万m2,如此一来,起拍楼面价就已达25236元/m2。在其南面的融创涌清府项目是今年1月25日成交的,当时楼面价是23268元/m2。快一年时间过去了,杭州的楼市和土地市场也经历了一番高潮,楼市成交量、房价和地价等都破了纪录,因此有开发商人士向记者预测:26日拍卖时,“地价还会更高,总价可能会拍到50亿元以上,楼面价破3万元是大概率事件。”

目前,紧邻该地块西面的在售楼盘是保利中央公馆项目,据透明售房网数据显示,11月的成交均价为43178元/m2。

为何景芳三堡地块成首宗规划开放式小区地块

那么,自年初中央文件下来后,杭州为什么只有这宗景芳三堡地块在规划中对新政有所“落地”?记者了解到,此前浙江省建设厅总规划师顾浩曾提出:“开放原则”主要针对规模较大的小区。占地面积较小、居住人数较少的小区,有可能不在“逐步打开”的范围。

景芳三堡地块体量不小,不过并非今年最大的地块。今年5月27日出让的信达奥体单元地块,占地面积就达15.78万m2。本月将同期出让的彭埠单元宅地,体量也有7.6万m2。但规划文件中,这些地块均未提出“打开围墙”这一条件。

对此,杭州市规划局江干区分局副局长周金晶回应:“因为这块地的规划,正好是在中央文件刚刚出来以后做的。原则上是对中央精神的贯彻和尊重。”

从规划文件的日期可以看到,此次景芳三堡地块文件的审批日期显示为今年5月25日。同期出让的彭埠单元,规划文件的审批日期为2015年6月18日。不过,信达奥体单元地块的规划审批日期却是今年4月7日。

杭州市规划局副局长章建明告诉记者:“国家出台文件,肯定是要逐步去执行的。具体每一块地如何规划,都要经过论证,论证的结果如果说这个地区可以施行,那么就先试试看。”

如何论证确定地块是否适合设置开放式小区?章建明进一步解释:“我们在具体项目中,会根据实际情况,例如地块规模、这个地区的治安状况、周边基础设施配套情况等综合考量后,再提出相关要求。”他认为,封闭式小区是特定历史阶段的产物,未来肯定会逐步走向开放。

打开围墙要结合实际需求

已建成小区暂不会受影响

今年初,随着《意见》出台,关于“小区围墙要被拆”等说法饱受争议。大家最关心的是如何处理开放式小区和住户安全感私密感的矛盾。

浙江省建设厅在《意见》出台后也曾回应,“已建成的小区暂不需要拆除围墙。已拿地或在建小区‘逐步打开’的操作办法,将结合浙江的实际情况,研究有针对性的具体措施,预计4月底前拿出具体方案。”

不过,记者近日从浙江省建设厅办公室相关负责人处得知,关于如何施行小区逐步放开的细则至今仍未出台。

据知情人士透露:“具体如何落实还要省里面调研确定。目前其他省市也还没有出台具体措施,进展较慢。因此这宗景芳三堡地块可以说是一次尝试。”

那么,地块后期实际规划时将如何“打开围墙”?

周金晶解释:“如果要一下子完全不建围墙也不现实。因为西方起步较早,对没有围墙已经习以为常,而我们既要落实中央的精神,也要考虑到老百姓的实际需求。届时开发商拿下土地后,对于地块规划报批,我们会提出一定要求。”他举例说:“比如围墙可以设,但要保证通透性。不能全部围起来,可以通过灌木,植被等进行隔离,这样同时可以兼顾到城市景观要求,也可以保证小区内部安全私密的要求。”

“会有市民对小区打开围墙存在安全等因素的担心,但从城市发展角度上看,疏通城市‘毛细血管’,有利于公共交通,也利于发展,如何处理其中的矛盾,仍需要一个过程。”周金晶表示。

开发商称不影响拿地决策

专家:市场认可度将受考验

开放式小区的落地是否会影响房企拿地?从25236元/m2的楼面起拍价来看,未来该地块势必将规划为高端项目,而传统观念上,越是高端的楼盘,更注重设计上的私密性。

对此,浙报传媒地产研究院院长丁建刚直呼:“没办法想象,原先确实没有过。”

他认为:“目前来看,市场接受度还是很难讲的。中国人的居住观念一直是习惯封闭式小区的,讲究私密性和安全性。如果是只有两三幢楼的小区,靠周边配套,以及每一幢楼设置一个单元管家,这样较为容易实现(开放式小区)。如果是大型社区,虽然安全性上问题不大,但认可度上或多或少会受影响。”

不过记者了解到,目前万科、世茂、保利等多家房企拿这块地的热情不低。其中,保利地产投资发展总监张磊坦言:“规划条件不会影响拿地决策,土地该拿还是得拿。”

和昌集团投资拓展经理王庆轩分析:“应该是不全封闭,至少中间要有道路穿过,小区在规划上可能被划分2个或4个组团,这样交通组织更容易,就是大门增多了,保安也得加人手。”

德信集团投资总监赵玲珑也对记者表示:“其实最终决定方,还是在于业主。如果入住后,业主认为这个开放式小区是宜居的,那么这种开放性就能得到保持;但如果大部分业主认为过于嘈杂等不利于居住,届时也会有业主委员会出面来对小区进行调整。对于开发商来说,不会因为这个因素就不去拿地了。至于这个规划条件究竟是利是弊,现在也没有人能说得上来。”

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